Рынок жилой недвижимости идет ползком по «дну»

Темпы снижения цен на жильё в России в целом замедлились, хотя ситуация в каждом городе имеет свою специфику. Эксперты все чаще говорят о том, что стоимость московских «квадратов» падать больше не будет, хотя и к докризисному уровню в ближайшие 3–4 года не вернется.

Ждать, покупать, продавать – какой вариант ответа правильный, разбиралась газета ВЗГЛЯД.

Осень рынок жилой недвижимости Москвы встретил в полной растерянности по поводу своих собственных перспектив и даже статус-кво. Риелторы убеждают самих себя в необходимости покупать сейчас, «пока не началось», чиновники мэрии рекламируют недостроенные новостройки на окраинах, а аналитики не видят никакого позитива ни в одном секторе, за исключением роста предложения на фоне отсутствия спроса, в первую очередь на жилье бизнес-класса и новостройки.

Первыми сделали попытки «разогнать» рынок цен столичные арендодатели – в августе – начале сентября ставки на съемное жилье выросли сразу на 10–15%, но уже к первым числам октября вернулись к показателям начала лета. Подобные усилия девелоперов оказались тщетными – создать ажиотаж не получилось.

«Конечно, главная причина – это огромная разница между стоимостью жилья и уровнем реальных доходов граждан, когда квартиры и дома доступны в лучшем случае 8–10% россиян, – говорит аналитик компании «Домостроительное управление-ХХI» Григорий Афанасьев. – «Заткнуть» эту разницу за счет ипотечных кредитов тоже пока не удается, а желающих переплатить за 10–15 лет кредитного бремени 2–3 стоимости квартиры сейчас нет. Покупают только те, кто имеет свободные средства и возможность инвестировать в будущий рост цен».

Глава Минрегиона России Сергей Круглик говорит, что ожидает «умеренный рост цен на жилье с весны 2010 года». По его словам, «цена на жилье в РФ в этом году снизилась, однако ожидать серьезного падения цены за квадратный метр не стоит и нет смысла, потому что многие инвесторы заморозили свои строительные объекты до лучших времен».

Кроме того, высокопоставленный чиновник в интервью ИТАР-ТАСС на прошлой неделе заявил, что «строителям надеяться на то, что цены на квартиры вернутся на уровень прошлого года, бессмысленно, а покупателям обнадеживать себя мыслью, что цена за квадратный метр будет опускаться, – неправильно». Сергей Круглик объясняет это тем, что в России нуждаются в улучшении жилищных условий около 70% граждан, «при улучшении финансовой конъюнктуры на рынке недвижимости еще даже не успеет пошевелиться стройка, как спрос на жилье взлетит вверх».

«Цены будут расти, но умеренными темпами, и такого беспредела цен на жилье, как было раньше, больше уже не будет», – считает Сергей Круглик.

Об отсутствии какой-либо заметной активности со сделками купли-продажи говорят почти все опрошенные ВЗГЛЯДом столичные эксперты, отмечая при этом, что продавцы в этой ситуации не делают никаких попыток снизить цены. «Время демпинга и «кризисных скидок» прошло, – говорит гендиректор строительной компании «СМУ-ПроектСтрой» Аркадий Ерошин. – Кто-то смог урегулировать кредитную задолженность, отдав часть объектов за долги, кто-то нашел новых инвесторов, но факт сегодняшнего дня в том, что владельцы домов в Москве предпочитают снимать объекты с продажи, но не продавать дешевле заявленных цен».

Отчасти это утверждение подтверждает статистика агентства МИАН. В нижнем ценовом сегменте цены предложения уменьшились незначительно (0,5–1,2%), более заметно снижение в дорогих сегментах, говорят эксперты компании. Но надо иметь в виду, что основная масса сделок приходится как раз на эконом-класс, а в элитном секторе и даже бизнес-классе сделки штучные. Общее для всего рынка продаж – это падение объемов на первичном рынке недвижимости.

Вторичный рынок, напротив, согласно данным риелторов, увеличился. По данным МИАН, предложение выросло на 6,6% в Москве и на 5,4% – в Подмосковье. «Инком» оценивает увеличение предложения на 6,4 и 3,6% соответственно.

Другая особенность сегодняшней ситуации – резкое сокращение доли самых дешевых квартир: объем предложения в этом сегменте снизился за сентябрь на 15%. В Московской области объемы предложения самых дешевых квартир снизились еще больше – около 18–20%.

Что касается жилья категорий «эконом» и «бизнес», то предложение убывает из-за «заморозки» значительной доли объектов, полного отсутствия новых проектов и вывода из продаж части объектов в ожидании «лучшей ситуации». Похожая ситуация и на вторичном рынке недвижимости: дешевый сегмент «вымывается», бизнес-класс остается на стабильном уровне.

В элитном секторе с ценами разобраться крайне сложно из-за того, что риелторы крайне неохотно делятся информацией о конечных сделках. В ряде агентств, которые занимаются дорогим жильем, утверждают, что время падения цен на квадратные метры закончилось еще летом. Стоимость «элитки» упала на 30–35% и больше падать не будет, более того, так как таких объектов в Москве немного, то скорее надо ожидать роста спроса и, соответственно, цен. Есть еще один любопытный момент: с рынка достаточно быстро стали уходить квартиры площадью не более 120–150 метров, тогда как жилье по 200–400 метров продолжает в общей массе оставаться невостребованным.

В компании «Калинка-Риэлти» утверждают, что на первичном рынке недвижимости дорогого жилья средняя цена предложения сейчас составляет порядка 18 тыс. долларов за квадратный метр. На вторичном рынке – 22–23 тыс.

«Уже сегодня спрос превышает предложение, для элитного сектора характерен дефицит качественного жилья, и, что бы ни говорили о падении цен на недвижимость, на рынке ничего хорошего «задешево» не появилось, – считает генеральный директор компании Paul`s Yard Павел Здрадовский. – То, что сильно подешевело, как правило, не востребовано».

Московские риелторы утверждают, что для элитной категории жилья средний бюджет сейчас составляет порядка 3,5–4 млн долларов.

Опрошенные газетой ВЗГЛЯД владельцы и управляющие строительными компаниями утверждают, что простаивает сейчас лишь то, что продается по докризисным ценам, а на восстановление рынка цен уровня 2007–2008 годов потребуется 3–4 года. «Если говорить о дефиците, то он будет нарастать, пик придётся на 2011 год, – прогнозирует гендиректор строительной компании «ЭКО-СтройИнвест» Алексей Мальцев. – Хотят того риелторы и покупатели или не хотят, но земли в столице становится все меньше, а значит, она будет только дороже».

Reference to the source размеры одежды для собак косметологический кабинет свадебные бокалы своими руками ялта объявления краги спилковые пятипалые alisya lanoso пкт терминал эротические фото женское нижнее бельё mannesmann demag распродажа мебели в москве